ЧТО НАДО ПРОВЕРИТЬ

ПРИ ПОКУПКЕ ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

При покупке  загородной недвижимости экспертиза будет иметь свои особенности и должна проводиться как в отношении земельного участка, так и расположенных на нем зданий (сооружений):

ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

  • зарегистрированные права и юридическая история земельного участкаее необходимо внимательно изучить вплоть до предоставления участка из государственных земель первому частному владельцу, т.к. когда-то допущенные нарушения могут стать причиной изъятия участка у собственника, который приобрел участок после целой цепочки сделок. Кроме того, могут иметь место «обычные» правовые риски, о которых мы упоминали ЗДЕСЬ (в разделе «Квартира на вторичном рынке»).

  • характеристики земельного участка - тщательным образом необходимо проанализировать,  к какой категории земель относится участок, каковы разрешенные виды его использования и подходят ли они под цели покупателя. Так дачный участок, скорее всего, будет относиться к  категории земель сельскохозяйственного назначения. А виды разрешенного использования такого участка могут различаться – для дачного строительства, садоводства или огородничества. Некоторые сочетания характеристик земли могут затруднить или  сделать невозможным строительство на участке жилого или дачного дома.

  • соответствие фактических границ и площади участка документам во избежание споров с соседями и государственными (или муниципальными) органами необходимо с привлечением кадастрового инженера проверить, что документы и фактическое положение не противоречат друг другу.

  • наличие ограничений на использование участкадаже если участок имеет необходимые категорию и разрешенные виды использования, покупатель может внезапно столкнуться с другой проблемой: зоны   с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). Существует 28 разновидностей ЗОУИТ, от зон охраны объектов культурного наследования, до рыбоохранных зон.  Участок может располагаться в одной из таких зон, и это обстоятельство может повлечь полный или частичный запрет на строительство на таком участке.

  • инфраструктурные и административные рискимы рекомендуем изучить план землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования, на территории которого расположен покупаемый         участок. Это позволит минимизировать риск покупки участка  для строительства частного дома, например, по соседству с зоной «перспективных автодорог». В ПЗЗ также можно почерпнуть другую полезную информацию – о расположенных поблизости животноводческих фермах, кладбищах, промышленных и др. объектах, соседство с которыми может быть нежелательным для покупателя участка.

 

ДОМ И ДРУГИЕ СТРОЕНИЯ

Если покупается участок с уже построенным (полностью или частично) домом, то дополнительно необходимо проверить:

  • зарегистрированные права продавца на строения, историю возникновения и перехода прав.  Отсутствие зарегистрированных прав может служить косвенным признаком нарушений, допущенных при строительстве, или того, что постройки являются самовольными.

  • соблюдение порядка проектирования и строительства. Получены ли необходимые согласования и разрешения? Этот вопрос наиболее актуален для индивидуальных жилых домов, расположенных на землях поселений (в деревнях, поселках и т.п.). Для дачных домов действует упрощенный порядок, поэтому риски такого рода будут ниже.

 

  • соблюдение при строительстве обязательных нормативов - минимальные расстояния от построек до границ участка и других объектов и др. Если продавцом (или предыдущими собственниками) допущены нарушения, то покупатель рискует получить требования от соседей передвинуть подвинуть постройку или    снести ее.

  • наличие коммуникаций и законность подключения к ним электричество, газ, водоснабжение должны получаться собственником дома на основании договоров со снабжающими организациями. Если продавец уверяет, что «газ проходит по границе и подключиться можно запросто» - необходимо перепроверить такую информацию, т.к., во-первых, может отсутствовать возможность подключения (например газопровод окажется высокого давления, еще и с охранной зоной). Во-вторых, стоимость присоединения к сетям может неприятно удивить нового собственника.

  • техническое состояние домаесли дом старый, или из-за нарушений технологий строительства  дом может иметь срытые дефекты. Например, трещины в фундаменте, или наличие грибка по причине неправильного устройства пароизоляции.  Такие недостатки могут послужить серьезным аргументом для снижения цены, а в особо тяжелых случаях – и причиной для отказа от покупки.

ТИПИЧНЫЕ РИСКИ

загородной  недвижимости:

"РАНЕЕ УЧТЕННЫЕ" УЧАСТКИ

Наличие в выписке из ЕГРН в отношении участка  отметки "Ранее учтенный" может служить признаком того, что границы участка не установлены на местности, либо расположение границ определено в "устаревшей" системе координат.  Такая отметка чаще всего означает, что границы участка описывались до 2008 г., и при их уточнении могут выявиться проблемы - от наложения на границы других участков, до виртуального (на кадастровой карте) перемещения всего участка в другое место. Не исключено, что исправлять такие ошибки в документах придется в судебном порядке.

РИСКИ "БОЛЬШОЙ ВОДЫ"

Дома, расположенные на берегу реки или озера, всегда ценятся выше, чем не имеющие видов на пейзаж с "большой водой". Однако существует другая сторона медали - водо- и рыбоохранные зоны. Хозяйственная деятельность (в т.ч.  строительство) в таких зонах может быть существенно ограничена или запрещена. В последние годы множество сделок с участками в водоохранных зонах признаны недействительными по искам природоохранной прокуратуры.

"СТРАННЫЕ" ПРОДАЖИ В СНТ

Довольно часто встречается ситуации, когда продается дача (или участок) в СНТ, а право собственности продавец может подтвердить только записью в "Садовой книжке". Такой способ оформления сделок никак не соответствует законодательству. Запись в книжке может только подтвердить, что человек является членом объединения садоводов, но не подтверждает право собственности на землю и постройки. Покупайте только те участки, право собственности на которые зарегистрировано государством.

ПОГРАНИЧНЫЕ КОНФЛИКТЫ

Споры и конфликты с соседями могут возникнуть не только по поводу определения границ. Строительные нормы и правила, а также муниципальные правила застройки устанавливают минимальные расстояния от границы участка до жилого дома, хозяйственных построек и многолетних насаждений. Например,  если баня построена близко к забору и тень от нее падает на  соседский огород - сосед  может заявить в суд требования о переносе постройки. Местные власти с большой вероятностью поддержат такие требования.

ОБЪЕКТЫ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ

Зоны с особыми условиями использования территорий – весьма коварная вещь. На первый взгляд, участок с разрешенным использованием «ИЖС» может полностью подходить под строительство дачного дома (а иногда дом уже бывает построен на нем). Однако, если участок находится в зоне охраны какой-либо старинной усадьбы, признанной памятником истории и культуры, то могут существовать ограничения (вплоть до полного запрета) на строительство и реконструкцию. В итоге радость нового собственника будет омрачена,  когда он попытается получить разрешение на строительство, либо будет заявлено требование о сносе построенного дома. 

САМОВОЛЬНЫЕ ПОСТРОЙКИ

Такой риск наиболее актуален при покупке жилого дома, т.к. для дачных домов в СНТ отсутствует необходимость получения разрешения на строительство (до 01.03.2019 г.) Если права на жилой дом (или другие постройки) не зарегистрированы, в ходе проверки может выясниться, что строительство  было самовольным. Покупатель такого объекта впоследствии столкнется с требованием о сносе самовольной постройки, либо ему придется легализовывать такую постройку в судебном порядке.

МАТЕРИНСКИЙ КАПИТАЛ.

нарушение прав детей

Нельзя забывать, что закон "О дополнительных мерах государственной поддержке семей, имеющих детей", допускает использование материнского капитала для строительства или реконструкции индивидуального жилого дома. Если продавец использовал материнский капитал в этих целях, но дети  не получили долей в праве собственности на дом - высок риск оспаривания прокуратурой сделки по купле-продаже этого дома.

Если Вам необходима проверка загородной недвижимости

и юридическое сопровождение сделки - мы готовы

оказать Вам необходимую поддержку  поддержку.

Москва, ул. Шарикоподшипниковская, 38

info@krasspraktik.ru  |   +7 (495) 724-73-08

© ИП Гусев А.А. 2003-2019