ЧТО НАДО ПРОВЕРИТЬ

ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ

 

  • основные характеристики квартиры, зарегистрированные права и ограничения  - для этого необходимо запросить выписку из ЕГРН, сопоставить полученные сведения с документами, которые представил продавец.
     

  • правовая история квартиры - какие сделки с ней заключались, как и когда это происходило. Тщательно изучить историю необходимо, чтобы выявить все риски, которые могут быть связаны с предыдущими сделками и собственниками. Нарушения, допущенные в предыдущих сделках, могут привести к изъятию квартиры у покупателя.

 

  • риски, связанные с личностью продавца - необходимо удостовериться в подлинности личности продавца и всех предыдущих собственников, проверить их дееспособность, соответствие совершенных сделок их действительной воле, наличие признаков банкротства продавцов.

  • наличие третьих лиц, обладающих правами на квартиру - такие сведения могут отсутствовать в ЕГРН, поэтому необходимо проанализировать выписку из домовой книги, проверить наличие судебных процессов, связанных с квартирой.

  • соответствие фактического состояния квартиры сведениям технического и кадастрового учета. Незаконная перепланировка или переустройство квартиры могут повлечь  дополнительные существенные расходы у покупателя. Также надо помнить, что до сих пор встречаются мошеннические схемы, основанные на подмене объекта - на просмотрах покупателю показывается одна квартира, а фактически продается - совершенно другая.

  • внешние условия - планы развития и реконструкции территории, неблагоприятная экология, криминогенная характеристика района, дома и подъезда - все эти негативные факторы могут быть обнаружены уже после покупки квартиры и станут неприятной неожиданностью для покупателя.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ !

 

необходимо перепроверять сведения, предоставленные продавцом, самостоятельно запрашивая информацию из независимых источников.

 

ТИПИЧНЫЕ РИСКИ

вторичной недвижимости:

ЛЖЕ-ПРОДАВЕЦ

Способ мошенничества, при котором злоумышленник использует поддельный паспорт,  предъявляя его при заключении договора и сдаче документов на гос. регистрацию. На признаки такого мошенничества необходимо проверить все предыдущие сделки с квартирой.

Когда настоящий собственник узнает о том, что его квартира продана, суд признает сделку недействительной и вернет квартиру законному хозяину, даже если покупатель докажет свою добросовестность.

ПОДДЕЛКА ДОВЕРЕННОСТИ

Доверенность по Вашей или предыдущей сделке может быть полностью сфальсифицирована (в реальности она никогда не выдавалась), либо злоумышленник может в тайне от своего доверителя «добавить» в реально выданную доверенность полномочия по продаже  недвижимости.

Сделка, совершенная по такой доверенности, будет признана недействительной с вероятностью  99,9%.

НЕДЕЕСПОСОБНОСТЬ

ПРОДАВЦА

и др. проблемы

с психикой

Сложно выявляемая группа рисков, поскольку продавец может официально не быть признанным недееспособным, не состоять на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. При этом  если в момент сделки человек находился в состоянии, в котором он не способен понимать значение своих действий и руководить ими,  то на основании ст. 177 Гражданского кодекса сделка может быть признана недействительной.

НЕСОГЛАСНЫЕ СУПРУГИ

Супруг, права которого были нарушены, вправе оспорить сделку в судебном порядке. При этом необходимо помнить, что в силу ст. 37 Семейного кодекса, суд может признать общей собственностью супругов даже то  имущество, которое приобретено одним из супругов до брака, если за счет средств другого супруга или за счет общих средств  был произведен капитальный ремонт или реконструкция объекта недвижимости.

Наличие такого риска необходимо проверять по всей цепочке сделок с квартирой.

БАНКРОТСТВО ПРОДАВЦА

Законом «О банкротстве» предусмотрен целый ряд оснований для недействительности сделок, совершенных перед банкротством. Процедура банкротства  возможна и в отношении физических лиц, поэтому необходимо проверить, не имеет ли продавец и связанные с ним лица признаков несостоятельности и не имеется ли оснований для последующего оспаривания сделки кредиторами или арбитражным управляющим.

МАТЕРИНСКИЙ КАПИТАЛ.

нарушение прав детей

Если  квартира приобреталась с использованием материнского капитала, но дети не получили долей в праве собственности, то  сделка по дальнейшей продаже квартиры может быть признана судом недействительной по иску прокуратуры или органов опеки.

При таком развитии событий покупателю придется возвращать квартиру и пытаться вернуть уплаченные деньги.

НАЛИЧИЕ ТРЕТЬИХ ЛИЦ,

обладающих правами на квартиру

К этой категории могут относится лица, которые были зарегистрированы в квартире на момент приватизации, но не участвовали в ней, либо обладающие правом пользования жилым помещением по иным основаниям (например, на основании завещательного отказа).

О своих правах такие лица могут заявить уже после завершения сделки. Для покупателя неожиданное появление таких жильцов будет крайне неприятным "сюрпризом".

Если Вам необходима проверка  квартиры 

и юридическое сопровождение сделки - мы готовы

оказать Вам необходимую поддержку.

Москва, ул. Шарикоподшипниковская, 38

info@krasspraktik.ru  |   +7 (495) 724-73-08

© ИП Гусев А.А. 2003-2019