В последнее время в профессиональных кругах (среди юристов, риелторов, арбитражных управляющих) все чаще обсуждаются вопросы, связанные с банкротством покупателя недвижимости. 
Судебная практика по этой теме еще не сформировалась, однако «дыма без огня не бывает» - идея уже активно обсуждается, значит, стоит ожидать ее реализацию в делах о банкротстве граждан.  
Один из первых прецедентов по оспариванию покупки банкротом квартиры – дело № 305-ЭС17-16010(5), по которому Верховный Суд РФ принял судебный акт еще в 2024 г. Конкретно в этом деле сделка устояла, но тенденция уже появилась…

В связи с этим у любого здравомыслящего продавца возникают два вопроса:
- Какие риску меня возникают риски?
- Как защититься от этих рисков?

Краткие ответы на эти вопросы таковы:
- самый большой риск – лишиться денег, полученных от продажи квартиры. И при этом не вернуть себе проданную квартиру.
- основной способ защиты – ДО сделки тщательно проверить покупателя на признаки банкротства.


Давайте более подробно разберем проблему и спрогнозируем подобную ситуацию.

Итак, вы продаете квартиру. На объявление о продаже откликается некий гражданин, вы договариваетесь с ним о цене и других условиях и заключаете сделку.  Проходит регистрация, право собственности на квартиру переходит к покупателю. Он производит безналичную оплату, через аккредитив переводит деньги на ваш банковский счет.
Проходит некоторое время, и вы внезапно обнаруживаете, что на лежащие на счете деньги арбитражным судом наложен арест на основании ст. 46 и ст.91 АПК РФ.
Выясняется, что в отношении «покупателя возбуждено дело о банкротстве, и арбитражный управляющий оспаривает в суде сделку купли-продажи квартиры. Возможен также вариант, при котором будет оспариваться не вся сделка, а только платеж за квартиру, выполненный покупателем. Звучит, казалось бы абсурдно, но практика оспаривания платежей банкротов есть, и она очень обширна.
Основания и механика оспаривания сделок банкротов подробно описана в главе III.1. «ОСПАРИВАНИЕ СДЕЛОК ДОЛЖНИКА» Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».
На основании именно этого закона арбитражный суд может признать сделку недействительной и вынести решение о взыскании с продавца денег, полученных от покупателя-банкрота.

Будет ли квартира возвращена продавцу в такой ситуации?
Отвечая на этот вопрос, я бы не питал излишнего оптимизма: квартира, как и все остальное имущество должника, находится в конкурсной массе (т.е. в составе того имущества, которое будет использовано для погашения долгов банкрота). Арбитражный управляющий, кредиторы и сам банкрот приложат все усилия, чтобы квартира не вернулась продавцу. Велика вероятность того, что это у них получится.
В итоге единственное, что остается продавцу при таком развитии событий – это стать одним из кредиторов банкрота, и дожидаться того момента, когда вырученные в ходе банкротства деньги будут распределяться для погашения долгов перед кредиторами в соответствии с очередностью, установленной законом «О банкротстве».

В любом случае для продавца квартиры неожиданное участие в банкротном деле будет означать серьезные траты денег и нервных клеток.

Как написано выше, обезопасить себя от таких негативных последствий можно. Для этого необходимо провести проверку покупателя на банкротные риски.
Методика такой проверки и ее направления будут одинаковыми и для покупателя, и для продавца. Материал достаточно объемный, поэтому рассмотрим его в отдельных статьях.