Недавно мы участвовали в очередном проекте по сопровождению сделки с квартирой. Работали в интересах покупателя. Проводили для нашей клиентки (назовем ее Анна) проверку квартиры и юридическое сопровождение сделки.
Анна подыскала подходящий вариант, съездила на просмотр, где выяснилось, что от имени продавца действует дама-риелтор. Риелтор представилась сотрудником известного агентства недвижимости.
В общем-то, ничего необычного, но некоторые аспекты работы с риелтором меня удивили.
Повторюсь, речь идет о риелторе продавца. Т.е. именно продавцу риелтор оказывает услуги, и продавец их оплачивает.
И при этом риелтор настойчиво предлагает нашей клиентке подписать пару договоров: «Договор поручения»  и «Соглашение с покупателем».
«Это обычный порядок - сказала риелтор, - мы всегда заключаем с покупателями такие договоры. Без них работать не начинаем».
 Анна поступила в высшей степени благоразумно: ничего сразу подписывать не стала, а решила сначала показать проекты этих договоров нам.
Мы стали изучать эти документы, и чем дальше читали – тем выше поднимались от изумления наши брови.

Часть первая: «Никчемное поручение».

Озадачила нас уже вводная часть договора поручения, где перечислены его стороны.
- Доверитель – наша клиентка (это понятно);
- Поверенный – дама-риелтор. Это тоже понятно, Гражданский кодекс так и называет стороны договора поручения: доверитель и поверенный. Хотя мы ожидали, что договор будет с агентством недвижимости, а не лично с риелтором.
Но агентство недвижимости внезапно тоже появилось в договоре, и названо оно было «поручителем». Неожиданно, конечно… ну ладно, читаем дальше.

Что же именно риелтор собирается делать «от имени и за счет доверителя»?
А вот что:  «в случае необходимости заключить с продавцом Объекта договор аванса, задатка, предварительный договор купли-продажи, договор на оказание услуг или иной договор, направленный на приобретение доверителем Объекта…»
Тут мы решили сделать паузу в чтении договора и как-то уложить прочитанное в голове. Как мы знаем, ст. 182 ГК РФ прямо запрещает поверенному совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является.
Т.е. по закону риелтор не может одновременно работать и на продавца и на покупателя. Вообще-то это называется «конфликт интересов»!
Чьи интересы отстаивала бы риелтор в первую очередь – продавца квартиры, или покупателя, нашей клиентки Анны? Неразрешимая загадка. По крайней мере, для нас. Риелтор наверняка для себя уже что-то решила по этому поводу…

Анализируем дальше: «в случае необходимости…» - еще одна загадка: что это за случаи такие, и кто должен решить, возникла необходимость или нет.
«…заключить с продавцом Объекта договор аванса, задатка, предварительный договор купли-продажи…»  - все договоры сразу, что ли? Или по очереди? Или все-таки один из них? А если один – то какой? 
При этом риелтор не объяснила Анне, в чем вообще разница между авансом и задатком (если что – мы подробно рассматривали этот вопрос в отдельной статье).
Для меня лично стало открытием, что договор оказания услуг может быть «направлен на приобретение доверителем Объекта».
Честно говоря, дальше читать договор поручения уже не хотелось, хотя в нем было еще немало «удивительных» пунктов. При этом договор не содержал сроков выполнения поручения, и вообще какой-либо конкретики, за исключением суммы, которую наша клиентка должна была уплатить поверенному (кто бы сомневался!).
И сумма эта, как риелтор пояснила Анне, будет являться авансом по договору купли-продажи. Но при этом в договоре было указано, что «указанная сумма не входит в стоимость Объекта», а сам договор «является безвозмездным».
Прочитав этот набор абсурдных и противоречивых пунктов, мы рекомендовали Анне ни в коем случае этот документ не подписывать. А сами решили заняться другим документом…

Часть вторая: «Соглашение с покупателем, ёпрст!»

Верху каждой страницы этого документа гордо располагался логотип известного агентства недвижимости.
Сторонами договора являлись:
- Покупатель – наша клиентка Анна;
- Продавец – (ФИО), «в лице своего представителя ООО «На Столярова» (название изменено) в лице Директора/Исполнительного директора Иванова И.И., действующего на основании доверенности.»
ОК, сказали мы и отметили, что надо запросить доверенность.

Следующим пунктом был предмет соглашения: «Продавец обязуется продать, а Покупатель – приобрести и оплатить объект недвижимости, находящийся по адресу:___».
Так, подумали мы, это предварительный договор. Правда, почему-то в нем забыли указать кадастровый номер квартиры.
Через несколько пунктов читаем: «настоящее соглашение не является предварительным договором». Опять сплошная путаница.
На этом этапе мы решили не изучать больше предоставленные проекты документов, а познакомиться с риелтором и предложить наш вариант предварительного договора.
Для начала мы решили узнать побольше про ООО «На Столярова», специалисты которого подготовили эти два договора и предложили Анне их подписать.
Первое, что мы выяснили - это то, что использовать логотип известной сети агентств ООО «На Столярова» не имеет права. Так как действие договора франчайзинга (а права на логотип передавались по нему) уже давно закончилось. Напрямую это к нашему делу, кончено не относится, но общее впечатление формирует…
А на следующем шаге мы увидели, что к ООО «На Столярова» было предъявлено несколько исков о возврате уплаченных денежных средств. Тех самых авансов/задатков, которые агентство собирает с покупателей.
Обо всем этом мы, конечно, немедленно сообщили Анне.
В конечном итоге Анна приняла решение отказаться от сделки с участием этих посредников. На наш взгляд, абсолютно правильное решение!

Звоните нам, чтобы Ваша сделка прошла спокойно и без скрытых рисков:

+7 903 724-73-08